张文胜（北海市房地产交易中心  广西北海  536000)

摘 要：适应时代发展需求，结合党中央土地政策，盘活北海城中村土地，发展既益民众又助推城市化发展的房地产经济，建设现代化的宜居北海。

关键词：发展；盘活城中村土地；房地产经济

一、新型城镇化为盘活城中村土地提供了可能

党的十九大报告指出，“以城市群为主体构建大中小城市和小城镇协调发展的城镇格局，加快农业转移人口市民化”。这是习近平总书记坚持以人民为中心的思想，不断改善民生的具体实践。自党的十八大以来，以习近平同志为核心的党中央分析城镇化发展形势，牢牢把握城镇化是现代化的必由之路这一指导思想，站在促进中国特色新型工业化、信息化、城镇化、农业现代化这四化同步发展的高度，以战略和全局的站位对新型城镇化作出部署，提出了今后一个时期推进城镇化的总体要求和主要任务，为城镇化更稳更好发展提供思想指南。2014年政府工作报告指出，新型城镇化今后一个时期要着重解决好“三个一亿人”的问题，即促进约一亿农业转移人口落户城镇；改造约一亿人居住的城市棚户区和城中村；引导一亿人在中西部地区就近城镇化。2013年,广西公布《关于鼓励和引导民间资本投资国土资源领域的意见》，2015年广西又印发了《关于盘活城镇存量建设用地促进土地节约集约利用的指导意见》，这些政策的出台有利于民间资本投资渠道的畅通，明确鼓励民间资本在广西发展旅游业、服务业和工业，并盘活提高存量建设用地利用率。在2018年1月份，国土资源部部长姜大明表态说，我国将研究制定权属不变、符合规划条件下，非房地产企业依法取得使用权的土地作为住宅用地的办法，深化利用农村集体经营性建设用地建设租赁住房试点，推动建立多主体供应、多渠道保障租购并举的住房制度，让全体人民住有所居。政府将不再是居住用地唯一提供者。

综合上述，城镇化的发展为城中村土地的盘活提供了可能，释放更多的土地资源，为房地产经济健康可持续发展提供比较多的土地供给。

二、北海市中心土地有限供给与大量城中村土地闲置矛盾突出

在中国，沿海地区的经济发展水平相比较西部而言，处于领先地位。2012年“沿海地区生产总值达到34.4 亿元，占全国生产总值比例达到 66.3% 。”^[1]从这我们可以看出，沿海经济发展在我国经济发展中占有举足轻重的地位。在坚持陆海统筹，建设海洋强国过程中，必须注重沿海地区土地开发与使用率，优化滨海城市发展布局，规划好海洋产业发展空间，为发展海洋产业经济提供好的土地载体，解决沿海地区经济发展与土地紧缺的问题。在改革开放初期，北海土地迎来一轮大开放热潮，大兴土木，初步规划了北海的城市规划。但是在热潮过后，北海土地开发进入低潮，房地产经济也由盛及衰。这一时期的开发热潮，给北海城市的发展带来很多的后遗症。一个是烂尾楼，一个是没有完全畅通的道路，一个就是处于半开发状态的农村。这些半开发状态下的农村以及一些烂尾楼等等，在各种因素的影响之下，形成大大小小的城中村。在漂亮繁华的城市中间，夹杂着一片甚至几片杂乱无章、不堪入目的破旧村落，市民、村民、外来人员杂居其间，其内部通常没有统一的规划和管理，以低矮拥挤的违章建筑为主、生活与生产设施比较简陋、环境脏乱、人流混杂、治安状况较差、基础设施不配套、游离于城市管理体制之外，成为城市进一步发展的隐患，更是影响着市容市貌。随着北海房地产经济的复苏，市政建设不断推进，北海的烂尾楼问题、道路畅通问题得以解决，北海的房地产经济蓬勃发展，北海的市容市貌发生了翻天覆地变化。经过几年的发展，北海房地产经济已经进入一个健康发展的快车道上。一大批国企、名企在北海开盘，如恒大、碧桂园、彰泰等等。一批又一批的房企进驻北海，为北海房地产经济注入新的活力，更是释放了北海土地的活力，土地挂牌价不断创新高。随着楼盘不断建成，土地开发不断推进，市内土地供给已经严重不足，海岸线土地更是全部饱和。但是另一方面，北海许多市内的荒置土地比较多，尤其是城中村土地没有有效开发。如东北边的高德区域、东边的驿马区域、中部的贵州路与重庆路交界一大片、北边侨港一带、南边的地角、老街一带等等。非常多的城中村都没有进行改造或者棚户区改造，造成现在北海市区新高楼林立与旧矮楼林立并存的状况。这不仅不利于城市规划发展，更是不利于提高民众的生活水平。“有限的城镇如何吸纳众多的农村转移人口、如何节约土地等资源并避免城市病的出现等已成为并将是伴随我国城镇化进程的基本矛盾”。^[2]在面对市区新的土地供给已经饱和情况下，需要加大力度对城中村、棚户区进行改造，盘活城中村土地，释放土地活力与价值，提高有效供给，促进北海房地产经济发展，更是深度推进北海城市化进程，建设现代化、生态化、宜居北海。

三、盘活城中村土地，优化城市布局，推进北海城市化进程

北海是海上丝绸之路始发港，北海港更是中国古港的活化石。无论是在“一带一路”倡议中还是在北部湾城市群中，北海都具有非常大的影响和作用。尤其是在2017年习近平总书记到北海考察，对北海发展向海经济寄予厚望。承载历史，展望新未来。北海要再现昔日海上丝绸之路古港经济的辉煌，就需要加快基础设施建设，加强港口建设，这些都是需要许多土地资源支撑。通过银海区和海城区的城中村、棚户区改造项目，我们可以发现，通过城中村（棚户区）改造，不仅可以大力推进城市化进程，更是盘活了大量的闲置土地。因此，在我国已经进入新时代，现阶段的矛盾是人民对美好生活的向往追求与不平衡不充分之间的矛盾。经济发展，人民生活水平的提高，人民的对美好生活的追求具体表现为已经由吃饱到吃好的转变、已经由有住向住好转变。适应这些矛盾的变化，高举习近平新时代中国特色社会主义思想伟大旗帜，全面落实习近平总书记视察广西及北海重要讲话精神，着力建设富强北海、开放北海、生态北海、文化北海、幸福北海，不断推进城中村（棚户区）改造，努力谱写新时代北海发展新篇章。

1.抓住机遇，推进城中村改造，盘活和释放市内土地活力

政策上的红利和北海房地产经济健康发展机遇，应积极不断推进城中村改造工作。这不仅是一项利民工作，更是解决历史包袱问题。在新时代下，我们需要抓住这样好的机遇，北海的城中村改造或者棚户区改造工作需要有作为。人口、经济规模进一步向中心城区聚集，促使用地供需矛盾加强，以致北海面临着道路体系建设、环境保护、空间资源等方面可持续性发展的瓶颈，预计未来随着城市的发展这一情况还会加剧。北海市中心城区“城中村”土地面积相存量多，具有丰富的存量土地资源。推进“城中村”改造要挖潜其土地价值，为推进城市化进程，拓展北海市发展空间提供了可持续发展。

2.优化城市布局，优化城中村布局，提高土地利用率

城中村的出现，一方面是没有规划先行，另一方面，则是村民自筹自建、乱搭乱建，随意扩充地盘，规范是一点没有，导致整个城中村的道路设施、排水设施、照明设施、安全设施等基础设施是非常缺乏的，并且城中村没有采取统一规划与设计，统一建设与协管，违规成本低，不断加高、不断拓宽自己房前空间，这样一种各管各路、各起各房的散乱模式，不仅无法形成规模效益，并且破坏了土地的整体性和完整性，造成城中村的土地资源极大浪费，更不说节约资源，留出土地用地，发展集体经济。因此，从统筹整个城市的发展规划，优化城市布局，分门别类推进城中村改造工作，尤其是对城中村或者棚户区进行改造过程当中，提高土地的利用率，优化土地结构，不仅解决老百姓住的问题还可以解决老百姓生活问题。通过这样一种优化土地结构的模式，优化城中村布局，可以有效发挥土地的最大效应，提高群众是居住生活水平，提高群众的收入，实现双赢。

3.完善城中村基础设施，提高居住生活品质

城中村是没有进行统一规划和设计的城中城，是没有按照城市标准统一规划水电气以及网络线路的边缘地带，更不用说专业的物业管理等方面。因此，城中村的基础设施是比较落后的，居住环境是比较脏乱，安全环境比较差的区域。在推进城中村或者棚户区改造过程当中，“体现“以人为本”的精神，注重改善人居和生产环境，提高人们的生活品质”。^[3]完善基础设施建设，打通城中村与外界联系的交通要道，让它具备与其他社区一样的功能，提高群众是居住生活水平，提高他们的幸福指数，营造和谐安全友好的现代化社区。

4.促进房地产经济健康发展，推进北海城市化进程

在全国房地产经济整体平稳发展状态下，土地市场也在迅猛发展，甚至是出现了土地财政现象。北海作为沿海开放城市，滨海资源稀缺，旅游资源丰富，交通便利，具有非常好的置业环境。近几年来，北海的房地产市场迅速发展就是一个佐证。据广西统计局发布的信息显示，2017年1-10月，北海市累计完成商品房开发投资125.26亿元，在全区14个城市中排第5位；同比增长18%，增速在全区14个城市中排第7位，增速比1-9月提高2.2个百分点。从以上这些数据我们可以看到，北海商品房投资不断上升。同时，1-10月，累计北海商品房销售面积257.08万平方米，同比增长76.3%，增速仍居全区首位。在这样投资与销售不断发展情况下，城区土地资源日趋紧张，由此不断刷新北海的地王记录。在2017年,北海第5期国有建设用地出让中，桂林彰泰集团以成交总价3.57亿，获得出让面积76.75亩，成交单价465.129万/亩，楼面地价3488.46元/㎡，创北海土地价格新高。地王的出现，体现房地产投资强劲的增长势头，相对应的是土地资源不断减少，由此推高了北海房价。在租购同权、集体用地可以开发等有利政策下，北海一方面处理一批违章建筑，处罚一批乱搭乱建，另一方面，加大处理对闲置土地的处理，尤其是加大对城中村和棚户区土地的处理，盘活这些区域的存量用地，促进城区深入开发，推进城市基础设施建设，提高市区城市化水平和现代化水平,建设一个宜居现代化的北海大都市。

参考文献：

[1]《中国海洋统计年鉴》（2014年）

[2]戴均、良燕.中国城镇化必须走集约型发展之路[J].城市发展研究,2007,（6）

[3]彭红碧、杨峰.新型城镇化道路的科学内涵[J].理论探索,2010,（4）

作者简介：

张文胜（1969--）男，北海市房地产交易中心副主任，房地产经济师。

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