阳芬（中共郴州市委党校  湖南郴州  423000）

2015年中央经济工作会议提出“通过加快农民工市民化，扩大有效需求，打通供需通道，消化库存，稳定房地产市场。”倪鹏飞《农民工市民化与化解房地产库存》一文认为，“总体上，农民工在地级以下城镇基本具备住房可支付能力，在省会及以上城市不具备住房可支付能力”湖南省统计局数据显示，自2015年湖南省房产去政策实施以来，湖南省14个市州商品房销售全部实现增长，市州卖房速度要超过长沙，其中郴州、张家界增速更是高达47.8%、43.1%；河南省住房和城乡建设厅调查发现，县级城市里农民的购房意愿很高，比例高达60%至80%，对他们来说，买房的最大动力是子女教育和农村青年结婚。从以上的部分数据显示，农民工成为了三四城市去库存的主力军，但农民工在三四城市购房仍有一定的困难。

一、农民之难：买房顾虑重重

1.农民工支付能力低

2013年，人社部劳动科学研究所课题组公布的一份调研报告显示，59.93%的农民工愿意在城镇买房，而剩下的那些选不愿意的人中有超过七成是因为房价太高而不选。自2008年起，中国国家统计局每年都会发布《农民工监测调查报告》，2015年，一个在东部地区务工的农民工，每月收入有3213元；在中部的月收入2918元；在西部的月收入2964元。以郴州为例，2014年郴州部分农民工所有月收入包括奖金和加班费都不到3000元，其中2000-3000元和2000元以下分别占到44.9%和34.3%，2014年郴州的房价为4076元/平均价，假设的100平商品房3成首付，那么仅仅首付款也需要12万元以上；大部分农民工即使付得起首付，除去衣食住行、养家糊口的开销，很难承担“月供”。

2.城市生活成本高

生活压力也是阻碍农民工进城卖房的重要因素。《湖南省郴州市2014年农民工城市生活现状调查报告》显示74.7%的人表示不愿意把户口迁入城市，其中原因首要原因是城市生活成本费用太高（34.8%），2014年郴州部分农民工所有月收入包括奖金和加班费都不到3000元，其中2000-3000元和2000元以下分别占到44.9%和34.3%每月算下了，各种开销要1500元到1600元。未婚农民工,他们的收入除去日常开支恐怕也所剩无几；已婚中年农民工，侍奉父母、教育子女,开支非常大,且收入有限又不稳定；老年农民工，没有退休金，没有医疗保障，如何生存也是一个很现实的问题。

3.社保权益落实难

农民工社保权益落实难，无法解除进城的后顾忧。虽然国家对农民工的社保问题给予了高度重视，农民工参保范围不断扩大，但仍不乐观。首先，农民工劳动合同签订率低，从2008年国家统计局每年都会发布《农民工监测调查报告》，国家统计局数据显示2011年，签订劳动合同的外出农民工占比43.8%，2012年占比43.9%，与上年基本持平，2013年占比41.3%，之后逐年下降，到2016年占比为35.1%，六年之后下降了8.7%，年均下降1.45%。其次，社保转续难，当前，农民工的社会保障制度统筹层次处于县市级，不能构建统一的系统，农民工流动性较强，不同城市之间社会保障转移手续复杂，造成了企业与农民工参保执行力较弱。再次，农民工社会保障权益维权艰难，农民工有效维权的方式和途径有限，同时一些农民工自身缺乏维权意识，阻碍了农民工获取社会保障权益。

二、市场之难：中小城市缺乏吸引力

1.产业结构不优

产业是民生之本，也是一个城市能否吸引人口的根本。第三产业能大量的吸收劳动力，三、四城市的重要经济支柱却是第二产业，且产业结构转型中第二产业在经济总量的中的比重不断下降，导致人口流动的方向和去库存目标出现区域性错位。以郴州市为例，郴州虽然经济总量还算靠前，但郴州的经济结构不优，“十二五”期间三次产业结构由2010年的11.7：55.0：33.3调整为2014年9.7:56.8:33.5，经济结构调整艰难，郴州市的工业主要是原煤、电力、有色金属、水泥等高能耗、高污染低附加值的资源型的产业，加工制造业和高科技产业还处于起步阶段，非常薄弱，现代服务业发展不快，对劳动力力需求量小。

2.公共服务能力弱

目前中小城市的购房需求主要来自两个方面:一方面是无法承受大城市房价的人选择回乡置业；另一方面是小孩的教育需求和老人的养老需求。《国家新型城镇化报告2015》显示，中国农民工流向地市级以上的占70%以上，而流向小城镇的不到10%，对于地方而言，中国的城市是金字塔型的等级化结构，城市等级越高，获取、占有的资源越多，也意味着更好的投入产出，更多的GDP。以大学和医院为例：全国排名前50位的大学，北京占9所，上海占7所；中国最佳医院综合排行前100位的医院中，北京占25家，上海占19家；对于农民工而言，大城市意味着更多机会，更好的公共服务。如笔者在与一位在北京打工的同乡交谈中了解到，他的收入比县城高出一倍，4毛钱的公交、两块钱的地铁，教育、医疗、保障等等许多条件是小城市望尘莫及。

3.政府之难：政策落实存在挑战

1.土地财政维继较难

三四线城市在经济结构转型的过程中，政府靠房地产投资拉动经济增长的举措与目前房地产市场供给过剩形成矛盾。以郴州为例，近年来郴州市房地产业发展迅速，“十二五”期间全市房地产开发投资、商品房施工面积、销售面积年均增长23%、28%、18%，对地方税收的贡献度年均在30%以上。在税收收入增长乏力的情况下，土地财政已成为缓解财政收支矛盾的重要手段。十二五”期间全市房地产销售增速低于施工增速10个百分点，市场供过于求，房地产库存历年累积，全市已竣工未销售的商品房面积达到526.38万平方米，其中住宅占70%，目前我市库存压力主要集中在市中心城区。

2.贷款政策落实难

全国城市镇居民购房六成以上都会贷款，低收入的农民工，商贷渠道不畅,有公积金政策但无法受惠。无论是住房保障，还是住房补贴，甚至购房资格，都主要面向城镇户籍人口。很多城市在公积金贷款方面规定:具有稳定就业的借款人申请公积金贷款前连续六个月(含)以上正常缴存住房公积金,可以申请住房公积金贷款。虽然有“政策窗口”,但对工作不稳定、无法连续缴存住房公积金的农民工来说,申请到贷款的希望依然很渺茫。商贷渠道不畅，农民工工作不稳定、流动性大，款贷风险较高,银行在后续管理方面有很多麻烦，因此，银行对农民工购房贷款放贷谨慎。

3.宅基地抵押变现难

很多想在城里买房的农民工都提到，他们在老家有很宽敞的住宅，宅基地面积也很大，目前空着非常可惜，如果能够自由买卖、抵押贷款会更好。为加大对“三农”的金融支持力度,国务院于2015年8月发布了《国务院关于开展农村承包土地的经营权和农民住房财产权抵押贷款试点的指导意见》，意见明确，赋予“两权”抵押融资功能，维护农民土地权益。在防范风险、遵守有关法律法规和农村土地制度改革等政策基础上，稳妥有序开展“两权”抵押贷款试点。但是，“这个政策里有个‘死结’:在目前承包权和宅基地权无法交易的情况下，用来抵押的‘两权’对于银行都是没有用处的资产。” “如果你是银行，贷款给农民，他还不上钱时，农村土地和房子的所有权又不能转移，你拿着农民抵押的土地和房子又能怎么办?

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