基金项目：“河北农业大学大学生创新创业训练计划资助项目，项目编号：201610086048”，项目研究成果所有权归属河北农业大学。

从经济角度对空置房问题的分析

全茗宇 白晓瑾 马也 回增赫（河北农业大学  河北保定  071001）

摘 要：近年来房地产市场的不断发展，住房投资建设的规模不断加大，使得空置房数量上升，这已成为市场的潜在威胁。就经济学角度，当空置率高出正常水平的时候，就会对房地产交易市场产生影响，城镇建设，国内生产总值，周边产业，金融都会收到空置率的影响。因此我们借助不完全信息博弈模型探讨房地产市场的交易效率和空置房经济影响因素，并提出相关建议。

关键词：空置率；城镇建设；国民经济；金融；周边产业；交易博弈

近年来房地产市场的不断发展，住房投资建设的规模不断加大，使得空置房数量上升，这已成为市场的一个潜在威胁。虽然住宅市场上空置房的存在是有其客观必然性的，一定的空置面积是房地产市场的正常表现，也是能有效利用房地产资源的必然结果，但过高的空置率就会导致一定的经济问题。

一、空置房问题分析

1.城镇化及城乡建设与空置房问题的相关分析

城镇化过程中，其特征表现为城市人口增多，城市用地规模扩大，出现明显的功能分区，产业结构不断优化等。在此过程中，非城镇人口大量涌入，导致城镇人口不断增多，2011年中国城镇人口占总人口的比重将首次超过50%。而为了推动城镇化的建设，会增加城镇建设用地，使住宅区激增，这也使得城镇空置房问题逐渐突出。

城镇化建设过程中，城市建设用地增多，非城镇人口的涌入，刺激了房地产商对其进行投资建设，从而推动房地产业的发展。而原非城镇人口涌入城市或并入城市范围，导致城镇人口数量增加，空置房减少，空置率下降，届时，房地产商借机对房价进行炒作，人为哄抬房价，从而提高卖方报价，使得卖方对房地产的报价远高于住宅消费的估价，从而导致交易率的下降，人们会选择其他的投资方案，进而再次产生空置房现象。

2.国民经济发展与空置房问题的相关分析

GDP与GNP是经济学上通常用来衡量一个国家或地区经济发展水平的经济学指标，而国民经济发展水平于空置率也存在着一定的联系，

空置率指标可以反映房地产市场的发展是否与国民经济发展相适应。

近年来我国GDP不断增高，房地产业不断发展，房屋空置率上升，但固定资产投资虽然一直在上升，但增速回落，而国民收入差距却因为产业结构的差异在不断增大，这导致中低等收入的家庭没有足够的经济实力卖房。此外，GDP不断增高，使得住宅消费者的购房欲望增大，价格预期上升，刺激固定资产投资，提高房地产交易率，一定程度上降低了房屋空置率。但当房地产市场的迅速发展导致房价暴涨时，住宅消费者的价格预期将低于房地产商的报价，空置率将再次上升。

此外，由于城市房屋价格高，房地产领域仍为高收益领域，空置房的增加不利于国民收入差距的缩小。

3.周边产业与空置房问题的相关分析

近年来，我国城市建设速度加快，房地产业不断发展。空前繁荣的房地产业吸引了大量的资金进入，但过度的居住房建设以及盲目的产业开展使城镇的空置房逐渐增加，使房地产的周边产业受其影响十分明显 。例如，由于房地产业发展迅速，人们对室内装修及家具的要求越来越高，使得相关行业也快速发展，家具业从一个极易被边缘化的产业一跃成为明星产业，但城镇空置房过多，使家具装修行业受到打击，迅速发展的势头不在，后续乏力。

城镇空置房数量过多证明房地产业供给过剩，不利于产业内的均衡发展，从长远角度来看，并不利于产业内及其周边产业从业人员就业、服务与产品价格以及产业产值持续增长的发展。周边产业发展速度下降，会使购房者对房产的的估价下降，而购房者的投资心理也会因为周边产业的发展情况而产生变化。

4.金融方面与空置房问题的相关分析

一直以来，过高的房产空置率都是地产泡沫的一大标志，也是金融风险的隐患。房地产泡沫的内涵都差不多，就是在纪律松驰的条件下，过度的开发货币和信贷堆积。

空置房问题解决不当，很容易引发次贷危机，而就银行而言，空置房产数量过多，会增加银行的贷款压力，同时房价过高也会造成银行贷款偿还的风险增加，这时，房地产卖房的估价就会下降，购房者的估价上升，住房交易市场会因为金融的影响而产生变化。同时，房地产产业及其相关产业的资金融通受阻，不利于整个行业的健康发展，也会使国民的投资方向发生改变。

二、相关数学模型建立

为了探究空置房经济影响因素与房地产市场交易效率之间存在的联系,我们通过借助查特金和萨缪尔逊(Chattrjee and Samnelson 1983)不完全信息博弈模型，来定性分析经济影响因素与房地产的交易效率之间的关系。

1.交易博弈的模型假设

（1）参与者是房地产商品交易的开发商和消费者，交易双方符合利益最大化原则。

（2）按双方叫价交易的原则。买方的报价(biddingprice)和估价为、；卖方的报价(asking price)和估价为、，且和均在[0, 1]上均匀分布。

（3）交易过程中有信息不对称的情况，卖方信息多于买方信息。

（4）博弈过程以线性价格为策略的静态贝叶斯博弈过程。

2.交易博弈的均衡分析

（1）在不完全信息状态下的最优值：卖者只知道c，买者只知道v。在博弈过程中，卖方和买方的价格策略分别为()和(),通过计算求解得到当交易双方的报价[()、()]为静态贝叶斯纳什均衡时，买方和卖方最优解须满足下式:

博弈分析：为了方便运算，我们假设对交易双方的价格策略为线性关系即线性战略均衡：,

（2）卖方最优： 卖者目标函数 

（3）买者最优：买者的目标函数

（4）均衡线性战略为：

（5）均衡线性战略分析：

当卖者低于成本，但高于买者最高出价时，不会出售

不会出现买者出价高于价值但低于卖者的最低要价情况

只有   即 才会交易。

由图可以分析出

当C增大或者V减小时，交易区域增大；

当C减小或者V增大时，交易区域减小。

三、数学模型下经济角度相关分析

    上述的分析可以看出，即使消费者对房地产商品的估价高于开发商的估价（）,交易也不一定发生，即只有当  1 /4时，买卖双方才会交易。并且知道通过C与V的变化可以进而影响交易区域的大小即交易成功数量。以下为空置率上升时经济问题情况分析。

    对于城镇建设方面，当城镇建设使卖房估价上升，买方估价上升（C、V增大）时，此情况需要进一步探讨两者的相对大小，若C上升比V多，交易区域增大，交易效率继而增大。此时城镇建设处于合理范围，可以继续维持此时的状态。反之，若C上升比V少，交易区域减小，交易效率继而减小。此时城镇建设趋于不合理，需逐步改善人口结构，控制房地产市场过热。

    对于国民经济而言，房价暴涨，当买方价格估计远低于卖房的估计（V增大）时，导致交易区域减小，交易效率减小。此时需要宏观调控国民经济，控制房价过高过快的上升。

    对于周边产业发展下降而言，当买方价格估计下降时，对卖房的影响不大，假定卖方不变 （V减小），导致交易区域增大，交易效率增大。此时应该控制房地产业的飞速发展，同时发展周边产业，使周边产业与房地产业处于一个均衡状态。

    而对于金融方面，房贷使买方价格估计上升，卖房价格估计下降时（C增大，V减小），则导致交易区域增大，交易效率增大。此时，银行应该调整相应货币政策，调整房贷，缓解房地产市场过热现象。

参考文献：

[1]陈苹苹、陈春华.我国商品房空置率分析.建筑管理现代化.2007年4期

[2]何元斌.空置房存在的必然性与控制空置率的必要性.经济问题探索.2011年5期

[3]何元斌.开发商与地方政府、消费者在房地产市场中的博弈分析.北京工商大学学报（社会科学版）.2006年3期

[4]康艺伟、闫峰.我国商品房空置原因分析及对策研究.房地产导刊.2013年2期

[5]马伟、王庆金、李思宏 .新型城镇化视角下房地产业发展的方向.中国国情国力.2014年5期

指导教师：李一鸣